Änderung des vereinbarten Umlagemaßstabes

Hinsichtlich der kalten Betriebskosten (= ohne Heizung und Warmwasser) gilt folgendes:

1. Solange die Verteilung der Kosten nicht unbillig ist (s. unten b), können die Mieter eine Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels grundsätzlich nicht erzwingen (LG Köln WuM 78, 93; LG Wiesbaden WuM 92, 630). Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn alle Mieter eines Hauses einen neuen Verteilerschlüssel wollen. Das AG Weimar (WuM 97, 119) meint sogar, dann müsse der Vermieter den Umlagemaßstab ändern.

2. Neu seit 01.September 2001 ist, dass der Vermieter berechtigt ist, durch einseitige Erklärung in Textform die verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten einzuführen. Die Erklärung muss vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes abgegeben werden. Waren bisher Betriebskosten in der Miete enthalten (Brutto-, Teilinklusivmiete, Betriebskostenpauschale), muss die Miete entsprechend reduziert werden.

3. Der Vermieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, einen neuen, sachgerechten Verteilerschlüssel zu bestimmen, wenn die bisherige Verteilung unbillig ist.

Beispiel bei verbrauchsabhängigen Kosten: LG Aachen (WuM 91, 503): Hier musste eine alleinstehende Mieterin unter Anwendung des Wohnflächenmaßstabes genauso viel Wasserkosten zahlen, wie eine siebenköpfige Familie. Hier war eine Änderung des Verbraucherschlüssels in den Personenschlüssel notwendig.

Beispiel für verbrauchsunabhängige Kosten: AG Neuss (WuM 88, 131): Eine dreiköpfige Familie in einer 86 qm Wohnung musste aufgrund der Verteilung nach Personen dreimal soviel Grundsteuer, Versicherungen etc. bezahlen, als ein alleinwohnender Mieter in einer 150 qm Wohnung.

Wichtig:

Der mit der Umstellung verbundene Mehraufwand kann vom Vermieter nicht verlangt werden, wenn der benachteiligte Mieter nur 50 Prozent anteilige Betriebskostenersparnis erzielen würde (LG Aachen WuM 93, 410).

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