Aufzug

Wichtig:

1. Reparaturkosten gehören nicht hierzu; auch nicht die Kosten für eine amtliche Nachprüfung nach einer Reparatur.

2. Der Bestellung eines Aufzugswärters (§ 20 Aufzugsverordnung) bedarf es dann nicht, wenn aus dem Fahrstuhl eine ständig besetzte Notrufbereitschaft erreichbar ist (Bekantmachung des Bundesarbeitsministers vom 25.12.1989, Bundesarbeitsblatt 1990, 87).

Hinweis: Die Kosten sind im einzelnen aufzuzählen, andernfalls kann der Mieter nicht überprüfen, ob keine Reparaturkosten in der Abrechnung enthalten sind.

1. Ob der Parterremieter anteilig Fahrstuhlkosten zahlen muss, ist umstritten. Das dies nur so sei, wenn er die Möglichkeit hat, den Fahrstuhl zu nutzen, meinen u.a. LG Berlin (WuM 90, 558), AG Braunschweig (WuM 96, 284). Das LG Hannover (WuM 90, 229) meint, dass es ausreiche, wenn der Parterremieter den Aufzug zu Besuchen in oberen Stockwerken nutzen könne. Das LG Duisburg (WuM 91, 597) meint dagegen, dass der Parterremieter die Kosten mittragen müsse, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen sei.

2. Befindet sich nur im Nebengebäude ein Aufzug, der vom Mieter nicht genutzt wird, dürfen die Kosten nicht auf ihn umgelegt werden (AG Göppingen WuM 77, 117); dies gilt auch in dem Fall, dass beide Gebäude eine Wirtschaftseinheit bilden (AG Trier NJW-RR 89, 1170). Umstritten ist, ob über zwei verschiedene Aufzüge in einer Wirtschaftseinheit getrennt abgerechnet werden muss (dafür: LG Berlin GE 90, 651; dagegen: LG Berlin GE 90, 655; LG Braunschweig WuM 90, 558).

3. Bei der Wartung des Aufzuges ist zwischen den normalen Wartungsverträgen und den sog. Vollwartungsverträgen zu unterscheiden:

a) Der reine Wartungsvertrag beschränkt sich auf die turnusmäßige Wartung der Anlage; diese Kosten sind in voller Höhe ansatzfähig. Der Wartungsturnus darf allerdings nicht unwirtschaftlich kurz sein (so AG Köln in WuM 87, 274 bei monatlicher Wartung eines Aufzuges mit fünf Mietparteien). Zu den Wartungskosten zählen die Kosten der Schmiermittel, Schrauben, Muttern u.ä. und die Kosten für den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der Betriebssicherheit vorsorglich ausgetauscht werden. Auch beim Ersatz defekter Kleinteile, wie Kohlen und Kontakte, dürfte es sich um umlegbaren Aufwand handeln.

Wichtig:

Der Austausch verbrauchter Teile dagegen ist keine Wartung, sondern Instandhaltung.

Der Preis für einen solchen Wartungsvertrag lag 1999 für einen Aufzug (7 Stationen, einseitig begehbar, 480 kg Belastbarkeit) zwischen 1700 und 3000 DM im Jahr inkl. Mwst.

b) Ein besonderes Problem bei den Aufzugsanlagen stellen die sog. Vollwartungsverträge, die richtigerweise Vollunterhaltsverträge genannt werden, dar. Gegenstand dieser Verträge ist die komplette Wartung der Anlage inklusive der anfallenden Reparaturen und der erforderlichen Instandsetzung und -haltung zu einem festen Preis. Hier ist es recht kompliziert herauszufinden, welcher Anteil der Preiskalkulation für die Reparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten veranschlagt wird, der nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Das LG Essen (WuM 91,702 - nach Sachverständigengutachten) und das AG München (WuM 78, 87) gehen davon aus, der zulässigerweise umlegbare Anteil betrage 50 Prozent der Gesamtkosten. Das LG Berlin (GE 88, 463) teilt einmal 65 : 35 Prozent, das andere Mal 80 : 20 Prozent (GE 90, 655).

Stellungnahme: Nach einer ausführlichen Erörterung mit einem zuständigen Mitarbeiter einer im Immobilienmanagement und der entsprechenden Verwaltung tätigen Firma sind wir zu der Erkenntnis gekommen, dass höchstens 70 Prozent der Kosten des Vollunterhaltsvertrages umlegbar sind.

Die Beurteilung der zulässigerweise umlegbaren Quote ist hier jedoch nicht der einzige Punkt, der Schwierigkeiten bereitet: Problematisch ist vielmehr auch, den Preis des Vollunterhaltsvertrages nachzuvollziehen.

Die aktuellen Preise (Jahr 1999) eines Vollunterhaltsvertrages inklusive TÜV für einen Aufzug der Firma Schindler (Baujahr 1984, 7 Stationen, einseitig begehbar), liegen - je nach Stundensatz der Aufzugsfirma - zwischen 5000 und 8000 DM (inkl. Mwst.), wobei ein Rabatt für eine mit vielen Aufzügen ausgestattete Wohnanlage nicht eingerechnet ist.

Dazu kommen die Kosten für die Notrufbereitschaft, die zwischen 800 und 1100 DM im Jahr liegen, die Miete für das Notrufsystem, die zwischen 340 und 1500 DM (!) liegt und die Grundgebühr für den Telefonanschluss von ca. 298 DM im Jahr.

Alles in allem betragen die umlagefähigen Kosten für den oben genannte Aufzug im Jahr höchstens 6500 DM (ohne Betriebsstrom und Reinigung).

Achtung:

Dieses Beispiel kann nicht ohne weiteres auf andere Aufzüge übertragen werden, da sich Bauart und damit der Instandhaltungsaufwand, aber auch der Umfang der Vollunterhaltsverträge im einzelnen je nach Hersteller unterscheiden können.

Übrigens: Für den oben genannten Aufzug werden im Jahr von der Hausverwaltung insgesamt ca. 14.000 DM abgerechnet, ein klarer Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

4. Umstritten ist, wie bei den Kosten der Behebung von Betriebsstörungen zu verfahren ist:

a) Waren zu ihrer Beseitigung nur Wartungsarbeiten erforderlich, sollen die Kosten nach einer Ansicht umlagefähig sein (Sternel, Mietrecht III, Rn. 298).

b) Andererseits wird unterschieden, ob die Störungsbeseitigung vor Ort ohne weiteres möglich war (dann Umlage ja), oder ob defekte Teile ausgebaut und in der Werkstatt repariert werden mussten (dann Umlage nein) (LG Berlin GE 87, 827).

c) Vertreten wird auch, dass die Kosten nicht umlegbar sind, wenn die Beseitigung von Störungen über die regelmäßige Wartung hinausgeht (AG Bruchsal WuM 88, 62).

d) Sachgerecht erscheint folgende Ansicht: Der Vermieter ist verpflichtet, den Aufzug, der zum Mietgegenstand gehört, im vertragsgemäßen und damit betriebsfähigen Zustand zu erhalten. Diesem Zweck dient die Wartung. Treten dennoch wiederholt Störungen auf, die nicht durch den bloßen (vertragsgemäßen) Gebrauch hervorgerufen werden, spricht der Anschein dafür, dass die Wartung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird. In diesem Fall muss sich der Vermieter an das Unternehmen halten (Sternel, Mietrecht III, Rn. 298).