Verjährung und Verwirkung

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verjähren grundsätzlich - sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter - in drei Jahren (OLG Hamburg RE WuM 88, 83). Beruft sich eine Partei auf die Verjährung, muss sie nicht mehr zahlen.

Für den Verjährungsbeginn ist der Zeitpunkt entscheidend, in dem dem Mieter die Abrechnung zugeht, nicht dagegen der Zeitpunkt, in dem die Abrechnung hätte erteilt werden müssen (BGH RE WuM 91, 150). Die Frist beginnt ab dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist.

Dies gilt sowohl für Ansprüche des Vermieters, als auch für solche des Mieters (BGH, WuM 91, 150).

Rechnet der Vermieter nicht ab, so kann der Mieter auf Abrechnung klagen, oder er kann bis zur endgültigen Abrechnung die Vorauszahlungen zurückbehalten.

Hinweis:

1. Hat der Vermieter von Sozialwohnungen die Abrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist erteilt, ist er mit seinen Ansprüchen aus der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen, soweit er diesen Umstand zu vertreten hat. Die Verjährungsfrist spielt dann keine Rolle mehr.

2. Für den Mieter spielt das Verjährungsproblem dann keine Rolle mehr, wenn er gegen eine erteilte Abrechnung (egal, ob er ein Guthaben ausgezahlt bekommen hat oder eine Nachzahlung leisten musste) nichts unternimmt. Dann wird von der Rechtsprechung ein Schuldanerkenntnis bzw. ein Erlassvertrag angenommen, so dass sich die Sache "erledigt" hat.

Eine Ausnahme hiervon wird in zwei Fällen gemacht:

1. Wenn extreme Fehler (z.B. Abrechnung von Reparatur-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) vorlagen, die zum Wegfall der Geschäftsgrundlage geführt haben (OLG Koblenz RE WuM 86, 50; OLG Hamburg WuM 91, 598) und

2. Bei Einwendungen, die im Zeitpunkt der Abrechnung nicht bekannt waren und nicht bekannt sein konnten (LG Marburg ZMR 1980, 153; LG Aachen WuM 87, 50).