Auslegung des Mietvertrages

Besteht eine vertragliche Vereinbarung über die Zahlung von Betriebskosten, bleibt immer noch die Frage, welche Betriebskosten im einzelnen auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Insoweit wird von der Rechtsprechung danach unterscheiden ob sich der Mietvertrag auf eine Sozialwohnung erstreckt oder auf eine freifinanzierte Wohnung.

1. Der Mieter einer Sozialwohnung muss nur insoweit Betriebskosten zahlen, als dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Das bedeutet, dass die umzulegenden Posten im Mietvertrag im einzelnen aufgeführt sein müssen (OLG Oldenburg GE 97, 1007).

2. Bei freifinanzierten Wohnungen reicht es dagegen nach Ansicht des OLG Hamm (30 RE-Miet 3/97) aus, wenn im Vertrag die Klausel steht: "Neben der Miete ... sind die Kosten für Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 zu zahlen." Das Gericht meint: Der Mieter könne nachfragen, wenn er nicht versteht, was er unterschreibt.

3. Bei freifinanzierten Wohnungen sind häufig unklare Klauseln anzutreffen, hinsichtlich derer die Rechtsprechung entschieden hat, wie diese auszulegen sind:

Ist vereinbart, dass "... die üblichen anteiligen Hausabgaben und Nebenkosten zur Miete hinzu kommen", ist dies so ungenau, das der Mieter z.B. keine Grundsteuer zahlen muss.
Bei der Vereinbarung "Neben der Grundmiete sind städtische Gebühren zu zahlen", können zwar die Gebühren für die Müllabfuhr und Kanalreinigung, nicht aber die Kosten einer Gebäudeversicherung oder der Grundsteuer umgelegt werden.
Die Vereinbarungen "Der Mieter trägt die Nebenkosten" oder "Der Mieter zahlt Hausgebühren" sind ganz und gar so ungenau, dass sie unwirksam sind. Folge: Der Mieter muss überhaupt keine Nebenkosten zahlen.
Wird vereinbart, dass "... die üblichen Verbrauchskosten neben der Miete gesondert zu zahlen sind", können jedenfalls solche Kosten nicht umgelegt werden, die durch einen Gebührenbescheid erhoben werden.
Ungenau ist auch die Klausel "Nebenabgabe, nämlich Kosten für .... usw. kommen zur Miete hinzu." Hier muss der Mieter nur die ausdrücklich aufgezählten Kosten tragen. Die Bezeichnung "usw." ist nicht geeignet, dem Mieter weitere Nebenkosten aufzubürden.
Ist vereinbart, dass die "Kosten für Wasser" vom Mieter zu tragen sind, zählen dazu nur die Kosten für Frischwasser.

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