Rechtsgrundlagen

I. Als Erstes stellt sich die Frage, ob die Übernahme von Betriebskosten (im folgenden: BK) im Mietvertrag vereinbart ist. Insoweit ist zunächst zu unterscheiden:

Vereinbarung über BK: nein

Vereinbarung über BK: ja

In diesem Fall sind die Betriebskosten mit der Miete abgegolten; der Mieter braucht nichts weiter zu bezahlen.

Aber: Diesen Fall gibt es praktisch nur, wenn der Vermieter vergessen hat, eine Vereinbarung über die Betriebskosten zu treffen.

In diesem Fall stellt sich die Frage, was vereinbart wurde (siehe unten)

Wichtig:

Nicht immer ist die Regelung im Mietvertrag eindeutig. Welche Betriebskosten der Mieter dann zu tragen hat, ist eine Frage der Auslegung [mehr dazu].

In der Praxis gibt es im wesentlichen drei Möglichkeiten hinsichtlich der Vereinbarung von BK:

1. Vereinbarung einer sog. Bruttomiete, d.h., alle Nebenkosten sind bereits in der Miete enthalten.

Hinweis: Dies wäre zwar insoweit interessant, als Mieter und Vermieter dann keine Abrechnungsprobleme mehr hätten. Die Heizkostenverordnung schreibt jedoch vor, dass die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Deshalb ist eine Bruttomiete nur noch als Teilinklusivmiete zulässig. Bei einer Teilinklusivmiete sind also nur noch die kalten Betriebskosten in der Bruttomiete enthalten.

In diesem Fall zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag. Die Höhe richtet sich in der Regel nach den in der Vergangenheit angefallenen Kosten. Am Ende der Abrechnungsperiode wird über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Waren die Kosten höher, als die Vorauszahlungen, muss der Mieter nachzahlen. Umgekehrt hat er ein Guthaben.

Ist eine Pauschale vereinbart, sind damit alle Betriebskosten abgegolten. Ob diese Pauschale zur Deckung der Kosten ausreicht, ist nun Risiko des Vermieters. Allerdings kann es andererseits auch nicht zu einem Guthaben auf Seiten des Mieters kommen.

Eine "echte" Pauschale gibt es allerdings nach der Mietrechtsreform nicht mehr: Der Vermieter darf nämlich Betriebskostenerhöhungen an den Mieter weitergeben, wenn dies vereinbart ist und muss die Pauschale bei Ermäßigung der Betriebskosten vom Zeitpunkt der Ermäßigung an senken.

Hinweis: Hier tritt das gleiche Problem auf, wie bei der Bruttomiete. Nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen, d.h. nach der heutigen gesetzlichen Lage kann nur noch für die kalten Betriebskosten eine Pauschale (d.h. ohne Heiz- und Warmwasserkosten) vereinbart werden.

II. Bei der gesetzlichen Ausgestaltung für die Umlegung der Betriebskosten ist zwischen den 'kalten' und 'warmen' Betriebskosten zu unterscheiden:

1. Die Umlage von kalten und warmen BK hat ihre rechtliche Grundlage in § 27 II. Berechnungsverordnung (II. BV) in Verbindung mit der Anlage 3 zu § 27 II. BV.

2. Die Umlage der warmen BK (Heiz- und Warmwasserkosten) ist zusätzlich in der Heizkostenverordnung (= Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) geregelt. Danach sind die Heizkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen.